房企在西安周边轰轰烈烈造“城” 终究能造“成”吗？

　　帕特里克·格迪斯 在《进化中的城市》中说，“城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶。”关于城市，我们的憧憬不可谓不多。

　　你眼中一座城市最耀眼的元素是什么？是四通八达的交通路网、高耸入云的摩天大楼、包容开放的经济形态，还是星罗棋布的卫星小城？

　　在我看来，是人的生活追求。

　　暂不去辩人与“万物的尺度”之间的关系，单就城市构成而言，从家庭到社区再到城市，建筑与人的密切关联，以及这种关联背后需求与供给之间矛盾的变化，就足以体现一座城市“成长”的轨迹，比如房地产行业“曲线救国”。

　　Part 1 演变：从“盖房”到“造城”

　　对于一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。

　　                                                               ——贝聿铭

　　以前，我们对房地产企业的认知就是简单粗暴的“盖房”二字——在市区里买一块地，盖房卖房，满足市民居住需求，最好再能配一点花花草草或者水景小品，让大西北的我们也拥有风雅。

　　后来，城市产业经济的高速发展和人口密度的不断增长，城市核心土地资源稀缺，房企拿地成本飞速上涨，这直接影响到企业的利润。在内外因素的共同作用下，房地产开发企业外溢拿地成为“普通操作”，一方面拿地成本低，企业利润得到保障；另一方面，城市周边产业的规划发展也为房企打造“优质社区”甚至“千亩大盘”的“造城”蓝图提供了可能。

　　针对市场这一转变，易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析，投资新城可以借助产业运作带来更多发展机会，其中最直接和显著的效益就是低成本拿地，“开发商正在从以往‘开发+持有’的运营模式向城市运营商模式转变。”

　　在西安，倘若谈起开发商的“造城”故事，那一定绕不开紫薇和绿地。

　　紫薇田园都市在某种程度上可以说拉开了西安“造城”的序幕。据资料显示，紫薇田园都市项目总占地面积2200亩，规划总建筑面积达180万平方米，并成功创建了首个建设部“国家康居示范工程”。2002年7月28日项目开盘，以接近15000户、可容纳5万余人入住的规模，成为当时的西北第一大盘。

　　紫薇田园都市的传奇，不仅体现在它的“造城”版图之大，而且还在于它支撑了一片新兴产业园区的兴起。5平方公里的高新区新型工业园扩宽了城市骨架，推动了城南发展，激活了楼市潜力，甚至有数据称“2002年紫薇销售规模超过全市40%的市场份额。”

　　不同于紫薇田园都市“人居+产业”模式，2004年绿地正式进驻西安后，选址当时人烟稀少的高新区域，斥资50亿开始轰轰烈烈的“造城运动”，打造占地面积1160亩，涵盖高档公寓、商务办公、休闲公园、水景环绕的“绿色生态岛居”社区，即使在今天看来，其口碑依然不俗。

　　楼市的样板有了，房企的“造城”计划也就顺理成章，开始遍地开花。

　　Part 2 聚焦：“造城”样本的成与败

　　城市，作为一种物质表现，它是一种可以看到的物质形态。这种“看到”，从最初的高楼建设、配套规划，发展到后来的社区布局、景观园林、居住梦想……人们的生活追求悄然改变着城市样貌。

　　当居住需求不断升级，开始注重改善和品质，当房企外溢拿地成为常态，开发商开始将目光投向更为长远的市场供给——颐养、游乐、全龄、运动……造“城”，成为越来越多开发商的共识和行业发展的趋势。

　　我们粗略盘点一下近几年西安周边的“城”，不难发现其实它们在密切结合当前市场需求的大背景下，都在努力结合所在区域的特点，打造具有市场针对性的产品——

　　人居从刚需走向改善，当楼市所谓的“3.0时代”来临，低容积率、圈层集聚的洋房产品一跃成为市场香饽饽。位于秦汉新城、占地679亩的万科理想城，以“低密理想居住区”为理念，开启新一段“楼市征程”；

　　以“给您一个五星级的家”为大众熟知的碧桂园，如今早已不复当初辗转进驻西安的“小心翼翼”，碧桂园凤凰城以11497户的社区规划，以别墅、洋房、高层几大业态成功在城北刷出了存在感；

　　在曲江多元化的人居需求背景下，金辉世界城融合商务、居住、商业、文化教育、休闲娱乐等功能，大手笔打造复合型生活城邦；

　　借势全民运动理念的普及和第十四届全运会的利好，占地近千亩的绿城全运村致力于打造“带动整个城市发展的‘全民运动绿色小镇’”；

　　青年渴望着“诗意的远方”，择址秦汉新城的恒大文化旅游城集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体，“铸就具有影响力的生态、休闲和宜居新城”；

　　……

　　西安的“城”还有很多——城西土门的富力开远城、三桥的华润万象城、高新区的南飞鸿十年城、经开区的首创国际城，港务区的西安华南城、西咸新区的绿地智创金融城、泾阳的西安孔雀城……他们无一例外都承载着西安人对居住的企盼，却也在某种程度上担负着西安人居的口碑底线。

　　眼下来看，那些各具特色甚至在楼市声名鹊起的“城”的背后，得益于区域的发展和房企的大力宣传，但不是每座城都能吸引置业者的目光。“造城”失败的案列不遑枚举，其中最出名的“空城”，恐怕非曾经的鄂尔多斯康巴什新区莫属。

　　“这里高楼鳞次栉比，人均拥有3至4套房，成片的住宅区却空置严重。”这是曾经网上对鄂尔多斯的描述，由于盲目开发，花费60亿元巨资打造的康巴什新区几乎变成一座空城。

　　对全国类似鄂尔多斯这种失败案列加以简单分析，概括起来大致可归结为区域产业欠缺、配套匮乏导致人烟稀少，或者开发商囤地“画饼”、空谈误“城”。

　　据媒体报道，如今的鄂尔多斯开始以煤炭产业为导入，曾经的“空城”也逐步恢复了烟火气。但这一转变的背后，依旧摘不掉因产业匮乏而上演的空城教训。

　　说回西安的城。熟悉西安楼市发展的人都知道，西安的造“城”也并非全部都光鲜亮丽，产业引入不到位、区域发展滞后等等，都或多或少阻碍着开发商的造“城”脚步。

　　位于空港新城的西安国际美术城是以美术和文化为主题的艺术产业园区项目，占地约3270亩，单从体量来看，确实达到了“城”级标准，但或许是区域发展的欠缺，或许是没有出现让人眼前一亮的产品在市场赚足眼球，我们对这个项目的印象还仅仅停留在“远”的阶段，甚至曾经网上有人担心过该区域的项目因为发展欠缺而发展后劲不足。

　　值得注意的是，在西安这些年轰轰烈烈的“造城”进程中，“西安国际美术城们”并非罕见。

　　Part 3 思考：造“城”背后，到底造的是什么？

　　前文几个西安“造城”项目的共同点之一，就是在非城市传统核心区拿地，精准定位市场需求，进而打造具有针对性的产品面市，概括来讲就是：远郊大盘、产业、人居。

　　在巨大的市场潜力之下，产品如何规划、社区如何打造、新“城”如何开发，成为开发商亟待解决的新课题。就目前西安的房地产市场而言，是否具备新一轮造“城”基因？

　　首先，我们来说说“远郊”。近年来开发商外溢拿地趋势愈发明显，开发商落子城市郊区甚至县城已非罕见。美城股份发布的2020年前4个月土地市场数据显示，第一季度西安成交土地以居住用地及商业用地为主，其中住宅用地1306.71亩，商业用地746.26亩；4月西安土地市场环比大幅回暖，土地成交43宗，成交面积248.46万㎡，环比涨850%。

（2020年第一季度西安成交土地区域）

（2020年4月西安成交土地区域）

　　综合图表信息，2020年前4个月西安土地成交区域主要集中在城市新区及周边区县，港务区、西咸新区、长安区、高新区、高陵区、雁塔区、蓝田县、航天基地表现亮眼。基于此，我们大胆推测，近一两年内开发商的主要发力区域也将集中于这些非城市核心的热门区域。

　　其次，我们再来看看“产业”。曾有人说，“社区”是一个群体，它由彼此接洽、具备共同利益或纽带，存在独特地区的一群人所组成。有人的地方才有烟火气，造城的本质，其实是造生活。

　　“人”从何来？“生活”怎么造？这些都离不开产业的引入和配套的打造。产业是引来人的第一步，当区域为人提供乐业的基础，安居自然水到渠成；进而是市政、交通、配套等一系列“硬件”得到落实，某种程度而言，做完这些，新一波的造“城”已成一半。

　　最后，我们聊一聊“人居”。如果说土地、产业、配套都是造城不可缺少的“硬件”，那么人居满意度就成为当之无愧的“软件”要素。结合当前市场成交情况，改善型住房已逐步替代刚需产品成为市场主流，地段、生态、产业、交通、医疗、教育等因素影响着居者对产品成熟度和居住满意度的判断。

　　近日，中指研究院《2020中国城市居民居住满意度调查报告》（以下简称“报告”）出炉，西安居民的居住满意度超78分，属于“满意度”较高的二线城市之一。

　　不妨冷静思考一下，我们对居住的满意，究竟体现在哪些方面？

　　“对目前的居住满意吗？”问过身边的朋友，发现他们对居住满意与否的衡量颇有共性，除了对医疗教育的基本需求是否得到满足外，排在第三位的是“住房”，问题较多的也同样是住房——

　　买房摇号压力大，为了孩子上学即使“千人摇”也要拼一拼；

　　城区内中意的二手房购买税费太高，城区周边的新盘却又交通不便、配套不齐；

　　举全家之力买房安居，入住后却因物业服务、冬季供暖、房产证办理等原因精疲力竭；

　　……

　　其实每一个有过置业经历的人都明白，房产广告和实际需求之间多少有着微妙的“误差”，比如配套欠缺、交通不便、物业不作为、业委会组件困难……维权屡见不鲜，但它却并不能从根本上解决城市人的“舒居”需求，更遑论这两年我们总挂在嘴边的“与城市 共生长”了。

　　某种程度而言，造“城”也是与城市共同生长的一种方式，但它不能只一味追求远和大，而忽略“城”的内涵，像“空城”般浮于表面。要真正做到与城市“共生”，应表现在规划的创新和对人居追求的满足上。

　　清华大学人居环境研究中心主任、两院院士吴良镛曾在谈北京人居环境发展战略时说过，“半个多世纪以来，伦敦、莫斯科、巴黎等的规划思想都在不断发展”，伦敦突破“中心城-隔离带-卫星城”的大伦敦规划空间模式，沿泰晤士河构建30英里长的多中心发展轴线；巴黎为避免向旧城聚焦，采取积极的规划布局措施……从吴良镛院士所举的例子中，我们可将城市共生浓缩为“规划创新”，西安或许可以此为鉴。

　　再进一步说人居追求，我们不妨去描摹与城市“共生长”的理想住区——

　　它是城市核心区周边的千亩大盘，它路网发达交通便捷，它有社区医院和小学、幼儿园，它休闲娱乐配套齐全，它能满足家庭全龄段的生活需求，它的业委会管理得当甚至年末还会给业主分钱……在凡此种种规划合理配套齐全的社区准绳下，生活被“造”的有模有样。这是居者对生活的梦，也应该是“造城者”为我们造出来的“共生长”的梦。

　　在当前楼市外埠地产不断进驻、本土企业拼命“厮杀”，以求得共分一杯羹的形势下，那些有造城愿景的房企终究能梦想成真吗？

　　（参考资料：北京商报 经济参考报 美城股份 中指研究院 中国社科院）

编辑：李欢